各街道办事处、区政府直属各单位，市驻区各单位：
《深圳市福田区城市更新实施办法》及其配套文件已经2020年1月14日区政府七届六十七次常务会议审议通过，现予印发，请遵照执行。
福田区人民政府
2020年1月17日
深圳市福田区城市更新实施办法
第一章总 则
第一条为加快建设高质量发展的社会主义现代化典范城区，深入贯彻落实城市更新“强区放权”的改革要求，进一步规范城市更新行为，明确部门职责，优化城市更新流程、优化服务，保障我区城市更新工作稳妥有序推进，根据《深圳市城市更新办法》（以下简称《更新办法》）、《深圳市城市更新办法实施细则》（以下简称《实施细则》）以及城市更新其他相关规定，制定本实施办法。
本实施办法适用于本行政区域范围内的城市更新活动。
第二条区政府成立区城市更新和土地整备工作领导小组（以下简称区领导小组），负责领导全区城市更新工作，对城市更新的重大事项进行决策。区领导小组办公室设在福田区城市更新和土地整备局（以下简称主管部门）。
第二章一般规定
第三条城市更新项目在实施过程中应当按照集约用地、绿色节能、低碳环保的原则，在满足使用功能的前提下，鼓励优先使用再生建材，鼓励增加公共绿地及开放空间。严格落实装配式建筑、绿色建筑、海绵城市建设等相关政策要求。
第四条严格落实历史风貌区和历史建筑保护相关管理规定。鼓励城市更新项目实施主体（以下简称实施主体）参与历史建筑和历史风貌区的保护、修缮、整治和活化利用工作。
第五条城市更新项目需要进行社会稳定风险评估工作的，主管部门按照《关于对城市更新项目进行社会稳定风险评估工作的通知》（深维稳办通〔2013〕8号）等相关要求，组织开展评估工作。
第六条城市更新工作按照《中华人民共和国保密法》及其实施细则、《深圳市政府信息公开保密审查办法》等保密规定进行信息、档案管理。主管部门将审批结果抄送市规划和自然资源部门，将相关档案报送市规划和自然资源部门房产信息中心归档。
第七条城市更新项目申报主体（以下简称申报主体）及实施主体对其向主管部门提交的全部材料的真实性、合法性、完整性负责，并承担由此产生的相关法律责任。
第三章统筹规划
第八条主管部门编制区城市更新五年规划，明确规划期内城市更新的目标和方向，明确各类型城市更新范围，指导全区城市更新工作。
主管部门编制片区统筹规划，统筹较大范围规划片区内公共设施、市政交通设施、产业及住房保障空间等内容，整合零散地块及贡献用地。
第九条在刚性管控方面，严格落实市层面的控制性内容、技术规范等管控要求，确保法定图则主导功能不变、公共配套设施类别及用地面积不减少，优先落实重大公共配套设施。在弹性优化方面，以实施为导向，对用地布局、建筑功能配比、公共配套设施位置及规模、路网等内容进一步优化，同步对城市设计等内容进行深化。涉及对法定图则强制性内容进行调整的，应当及时提出法定图则修编或局部修编建议。
第十条主管部门按照《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》等相关政策规定，组织开展重点更新单元计划的申报工作。
第四章更新单元计划
第十一条申报主体可同时向主管部门申报城市更新单元计划及城市更新单元规划。
申报主体申请城市更新单元计划审批的，应当按照《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》等相关要求提交材料。涉及产业升级的项目，应当同时提交产业发展专题研究报告。
第十二条申报主体应当根据《深圳市建设用地土壤环境调查评估工作指引（试行）》等环境保护相关政策规定，开展城市更新单元土壤环境调查评估。
申报主体应当填写《建设用地使用现状及历史信息表》，向主管部门申请出具《建设用地基础信息表》，并将前述信息表报送至市生态环境局福田局。市、区生态环境部门关于土壤环境调查评估相关工作的审核意见，作为主管部门开展计划审查的依据之一。
第十三条主管部门应当自受理更新单元计划申报之日起10个工作日内完成审查工作。
申报材料初审不合格的，主管部门书面答复申报主体并说明理由；初审合格的，主管部门根据实际情况征求市、区相关部门意见，各部门应当在3个工作日内向主管部门书面反馈意见。
通过公示的方式核实更新意愿的，在征求职能部门意见的同时，主管部门应当在项目现场、属地街道办、主管部门办公场所、深圳特区报或者深圳商报、主管部门网站以及区政府网站，对更新意愿达成情况进行不少于7个自然日的公示。公示材料应当包括城市更新单元公示的情况说明、更新意愿汇总表、更新单元范围图。
公示结束后，主管部门对公示意见进行汇总和处理。公示有异议且异议成立的，主管部门函复申报主体并说明理由。
第十四条公示无异议或异议不成立的，主管部门审查通过后形成更新单元计划草案，在项目现场、深圳特区报或深圳商报、主管部门网站以及区政府网站进行公示，公示时间不少于10个自然日。
公示结束后，主管部门对公示意见进行汇总和处理，并将更新单元计划草案和公示意见处理情况一并报区政府审批。
第十五条区政府审批通过的，主管部门应当在5个工作日内将更新单元计划在项目现场、深圳特区报或深圳商报、主管部门网站以及区政府网站进行公告，并报市规划和自然资源部门备案。
第十六条主管部门可按照《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》等相关政策规定，对城市更新单元计划进行清理。
第五章土地信息核查
第十七条申报主体应当在城市更新单元规划申报前向主管部门申请对拆除范围内的土地信息进行核查。
第十八条主管部门应当根据档案、地籍信息系统等记载的基础资料，自受理申请之日起10个工作日内完成城市更新单元拆除范围内土地面积、征（转）地协议签订及补偿情况、土地权属情况及利用现状、土地整备情况等土地信息核查，形成核查意见并将核查结果函复申报主体。
城市更新单元涉及旧屋村范围认定、历史用地处置、用地清退等情况的，依照相关规定执行。
第六章更新单元规划
第十九条申报主体应当委托具有乙级及以上规划设计资质的规划编制单位，编制城市更新单元规划并报主管部门审查。
更新单元内涉及文物的，申报主体应当邀请具备文物保护工程勘察设计丙级及以上资质的单位参与规划编制。日照分析应当委托具备乙级及以上建筑设计资质的设计单位进行编制。
第二十条主管部门应当自受理城市更新单元规划申报之日起15个工作日内完成审查。
申报材料初审不合格的，主管部门书面答复申报主体并说明理由；初审合格的，主管部门根据实际情况征求市、区相关部门意见，各部门应当在5个工作日内向主管部门反馈书面意见。
更新单元规划草案符合法定图则强制性内容的，主管部门审查通过后，应当将规划草案在项目现场、主管部门办公场所、深圳特区报或深圳商报、主管部门网站以及区政府网站上进行不少于30个自然日的公示。公示结束后，主管部门对公示意见进行汇总和处理，并将规划草案和公示意见处理情况一并报区政府审批。审批通过后，主管部门函告申报主体并在主管部门网站及区政府网站对规划内容进行公告，同时抄送市规划和自然资源部门。
更新单元规划草案对法定图则强制性内容作出调整的，主管部门审查通过后报区政府审议。审议通过后，主管部门应当将规划草案在项目现场、主管部门办公场所、深圳特区报或深圳商报、主管部门网站以及区政府网站上进行不少于30个自然日的公示。公示结束后，主管部门对公示意见进行汇总和处理并报区政府批准后，按规定报市城市规划委员会建筑与环境艺术委员会审批。审批通过后，主管部门函告申报主体并在主管部门网站及区政府网站对规划内容进行公告，同时抄送市规划和自然资源部门。
第七章实施主体
第二十一条按照批准的城市更新单元规划，项目拆除范围内的所有权利主体将房地产的相关权益转移到同一主体后，形成的单一主体可申请实施主体资格确认。申请实施主体资格确认的，应当按照《实施细则》第四十九条规定提交材料。
其中，城中村改造项目拆除范围内房屋未办理房产登记的，由原农村集体经济组织依据房屋相关权益人提供的权属证明文件、房屋建设文件等相关材料，结合房屋相关权益人实际使用情况，对房屋被搬迁人资格进行确认。申请实施主体资格确认时，应当提交原农村集体经济组织出具的被搬迁人资格确认证明。
第二十二条主管部门应当自受理实施主体资格确认申请之日起10个工作日内，完成实施主体资格确认以及项目实施监管协议签订工作。
第二十三条经核查申请人不符合实施主体确认条件的，主管部门应当书面答复申请人并说明理由；符合实施主体确认条件的，主管部门应当在项目现场、深圳特区报或深圳商报、主管部门网站以及区政府网站，就申请人提供的土地、建筑物权属情况及单一主体的形成情况进行不少于7个自然日的公示，公示费用由申请人承担。
公示结束后，主管部门对公示意见进行汇总和处理。有关异议经核实成立或者暂时无法确定的，主管部门应当书面答复申请人并说明理由。公示无异议或异议不成立的，主管部门确认实施主体资格并核发实施主体确认文件。
第二十四条主管部门与实施主体签订的项目实施监管协议应当包含《实施细则》第五十二条相关内容。主管部门在项目办理用地手续、预售许可、工程规划验收等环节，应当采取资金监管或其他监管措施，对项目内城市基础设施、公共配套设施及回迁房屋等内容实施监管。
主管部门与实施主体签订项目实施监管协议后，将实施主体确认文件抄送区住房建设局、区应急管理局、属地街道办、市规自局福田局、市市场监管局福田局、市生态环境局福田局等部门。
第二十五条实施主体提供银行保函作为专项监管保证资金的，银行保函应为不可撤销、无条件的见索即付保函，保证改造范围内市政交通基础设施、公共配套设施、回迁房屋等如期建设。监管资金金额为公共配套设施、市政基础设施、回迁房屋等的建设成本，具体金额以评估报告为准。
第二十六条实施主体与主管部门签订项目实施监管协议后，方可进行城市更新单元拆除范围内建筑物拆除，拆除前应当向区住房建设局申请房屋拆除工程备案。区住房建设局及属地街道办等相关部门对房屋拆除工程进行监管。未经拆除备案，擅自拆除城市更新单元范围内建筑物的，由区住房建设局依法处理。
拆除完毕后，实施主体向主管部门申请建筑物拆除确认，并向不动产登记主管部门申请办理房地产证注销。
第八章用地手续
第二十七条城市更新项目拆除范围内建筑物拆除和不动产权属证书注销工作完成后，实施主体应当按照《深圳市拆除重建类城市更新项目用地审批规定》相关要求提交材料，申请用地审批。
主管部门应当自受理申请之日起20个工作日内完成审查。审查合格的，报区政府审批。审批通过后，区政府核发建设用地批复，主管部门核发建设用地方案图。
审查不合格或区政府审批不通过的，主管部门作出不予许可的决定并说明理由。
第二十八条实施主体申请办理《建设用地规划许可证》的，主管部门应当自受理申请之日起8个工作日内完成审批。
审批同意的，主管部门向实施主体核发《建设用地规划许可证》，将审批结果抄送市规划和自然资源部门。审批不同意的，主管部门作出不予许可的决定并说明理由。
第二十九条城市更新单元规划确定无偿移交政府的用地，应当在城市更新项目签订土地使用权出让合同前移交入库。
第三十条城市更新项目地价计收相关工作按照《深圳市地价测算规则》《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》等政策规定执行。
主管部门完成地价测算并出具地价缴款通知单，实施主体按照缴款通知单要求缴纳相应款项后，主管部门与实施主体签订土地使用权出让合同。
主管部门应当自受理土地使用权出让合同签订申请之日起5个工作日内，与实施主体签订土地使用权出让合同。
第三十一条土地使用权出让合同应当包含《实施细则》第五十五条相关内容。涉及产业发展的项目，应当符合产业规划相关要求，并列明产业发展方向和定位。
第九章建设工程规划许可
第三十二条实施主体签订土地使用权出让合同后，向主管部门申请建设工程规划许可。主管部门应当自受理申请之日起8个工作日内完成审查。
符合条件的，主管部门核发《建设工程规划许可证》；不符合条件的，主管部门作出不予许可的决定并说明理由。
第三十三条城市更新项目具备开工条件的，实施主体应当严格按照《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》等要求进行开发建设，如有违法行为，由区规土监察局、区住房建设局等相关部门依法查处。
第三十四条实施主体向主管部门申请建设工程施工图修改备案的，符合条件的，主管部门应当自受理申请之日起10个工作日内准予许可并核发《施工图修改备案证明书》；不符合条件的，主管部门作出不予许可的决定并说明理由。
同一建设项目（分期建设的以每一个分期建设项目为单位）在规划验收前申报施工图修改备案的，原则上不得超过两次。
第十章建设工程规划验收
第三十五条实施主体向主管部门申请建设工程规划验收的，主管部门应当自受理申请之日起10个工作日内完成行政确认。验收合格的，主管部门核发《建设工程规划验收合格证》；验收不合格的，主管部门书面答复实施主体并说明理由。
主管部门核发《建设工程规划验收合格证》后，将验收结果告知区规土监察局、属地街道办，后续由区规土监察局及属地街道办进行监管。
第十一章项目监管
第三十六条项目申请房地产预售时，区住房建设局应当就项目搬迁补偿安置方案和项目实施监管协议的履行情况征求主管部门的意见，主管部门于3个工作日内回复区住房建设局。
搬迁补偿安置方案确定的用于补偿安置的房屋、城市更新项目配建的政策性用房不得纳入预售方案和申请预售。
第三十七条更新项目涉及产业用房建设的，由区产业部门对其产业规划落地进行引导、协调与监督，保证产业导向等相关要求落实到位。
更新项目涉及保障性住房、创新型产业用房、公共配套设施等物业建设的，由区住房建设局、区物业中心等相关部门对相关物业的配建、移交进行监管。
第十二章附则
第三十八条本实施办法由主管部门负责解释。
第三十九条本实施办法未规定的其他城市更新事项，按照《更新办法》《实施细则》等有关规定办理。旧工业区拆除重建类城市更新有特殊规定的，从其规定。
第四十条本实施办法自2020年2月1日起施行，有效期五年。原《深圳市福田区城市更新实施办法》（试行）（福府规〔2016〕1号）同时废止。
附件：深圳市福田区城市更新工作机构职责
附件
深圳市福田区城市更新工作机构职责
第一条区城市更新和土地整备工作领导小组（以下简称区领导小组）由区委、区政府主要领导任双组长，协助区长处理区政府日常工作的副区长以及分管经济、产业、城市更新工作区领导任副组长，成员单位包括区发展改革局、教育局、科技创新局、工业和信息化局、民政局、司法局、财政局、住房建设局、水务局、文化广电旅游体育局、卫生健康局、金融局、城管和综合执法局、城市更新和土地整备局、物业中心、建筑工务署、规土监察局、街道办事处、市规自局福田局、市交通局福田局、市生态环境局福田局、福田消防大队。
第二条区城市更新和土地整备局是福田区城市更新工作的主管部门，贯彻落实国家、省、市、区关于城市更新和土地整备工作的方针政策和决策部署，负责组织实施全区城市更新工作，包括拟订并组织实施城市更新有关政策，城市更新单元计划、城市更新单元规划的审查和报批，城市更新项目用地审查、报批、批后监管，城市更新项目实施主体资格的审查和确认等相关工作，以及根据有关规定，受市规划和自然资源局委托，负责核发城市更新项目建设用地规划许可证、签订城市更新项目国有土地使用权出让合同、核发城市更新项目建设工程规划许可证等事项。
区领导小组成员单位依法履行城市更新相关职责，承办区领导小组交办的其他工作。各成员单位职责如下：
（一）区发展改革局负责全区产业发展政策和产业规划与城市更新工作的对接；负责城市更新项目的立项或备案。
（二）区教育局负责结合全区教育设施现状提出包括办学规模、建设规模、实施时序等内容的教育设施建设需求；负责城市更新项目配建学校的立项,并按政府规划推动学校的建设工作。
（三）区科技创新局负责创新驱动发展战略及科技创新强区建设规划与城市更新工作的对接；涉及本部门作为城市更新项目产业主办部门的，负责开展产业导入、产业监管协议签订等工作。
（四）区工业和信息化局负责工业和信息化领域发展战略及规划与城市更新工作的对接；涉及本部门作为城市更新项目产业主办部门的，负责开展产业导入、产业监管协议签订等工作。
（五）区民政局负责结合全区社会福利设施现状提出包括设施类型、建设规模、实施时序等内容的建设需求。
（六）区司法局负责城市更新重大行政决策、规范性文件的合法性审查；对城市更新工作中出现的重大疑难复杂法律问题的论证工作予以协助。
（七）区财政局（国资局、集体资产管理局）负责对区行政事业性国有资产、区属国有企业资产、集体资产参与城市更新提出意见；负责根据集体资产管理等相关政策规定，办理原农村集体经济组织继受单位集体资产参与城市更新、城中村更新项目合作方选定等重大事项的备案。
（八）区住房建设局负责核发城市更新项目施工许可；负责城市更新项目施工安全、消防审查、消防验收、房地产预售备案、竣工验收等工作；负责对城市更新项目的绿色建筑、建筑废弃物综合利用、装配式建筑等提出要求，对城市更新项目配建人才住房、保障性住房、小型消防站等相关事宜提出意见；负责城市更新项目建筑物拆除的备案工作，以及对已备案的拆除工程进行监督管理。
（九）区水务局负责结合海绵城市建设要求提出意见；负责城市更新项目涉及水务事项的审批及监管。
（十）区文化广电旅游体育局负责结合全区文体设施现状提出包括建设需求、建设规模、实施时序等内容的文体设施建设需求；负责对城市更新项目是否涉及文物保护提出意见，并对文物保护方案进行审批；涉及本部门作为城市更新项目产业主办部门的，负责开展产业导入、产业监管协议签订等工作。
（十一）区卫生健康局负责结合全区医疗卫生配套现状提出包括设施类型、建设规模、实施时序等内容的医疗设施建设需求。
（十二）区金融局负责全区金融业发展规划和相关政策与城市更新工作的对接；涉及本部门作为城市更新项目产业主办部门的，负责开展产业导入、产业监管协议签订等工作。
（十三）区城管和综合执法局负责结合城市更新项目及其周边的环卫设施现状提出包括设施类型、建设规模、实施时序等内容的建设需求；负责对城市绿化等方面提出意见。
（十四）区物业中心负责根据政府公共服务设施的布局、配置、产权情况及服务需求，提出政府公共服务设施的配建类型、规划标准以及监管要求；负责对社区配套物业、政府产业用房及其他公共配套设施的物业类型、面积指标、空间位置等予以审核，并进行产权接收和后续管理等工作。
（十五）区建筑工务署负责对城市更新项目中区政府交办的项目进行建设管理；依职责办理涉及城市更新的其他未列举事项。
（十六）区规土监察局负责对更新单元范围内违法用地和违法建设（包括历史遗留违法建筑）行为的认定和处理；负责城市更新项目规划验收后的巡查和管理工作。
（十七）街道办事处负责办理原农村集体经济组织继受单位集体资产参与城市更新、城中村更新项目合作方选定等重大事项的审查备案工作；负责作为涉及城市更新的旧住宅区的申报主体或联合申报主体；负责制止、清理企业违规进驻旧住宅区及城中村从事城市更新活动；协助开展城市更新项目社会稳定风险评估工作；协调处理有关城市更新工作的投诉及信访维稳工作，维护辖区城市更新工作的正常秩序。
（十八）市规自局福田局负责协助配合主管部门开展城市更新项目土地权属及征地补偿情况核查、与周边片区的规划衔接等工作，配合主管部门处理城市更新项目历史遗留问题；协助核查更新单元范围内是否涉及重大地质灾害隐患点、压覆持采矿许可证和矿泉水采矿点、林地等情况。
（十九）市交通局福田局负责审核城市更新项目《交通影响评价专题研究》，核查城市更新单元交通规划、交通设施配建等情况；统筹协调城市更新项目中交通设施的接收和后续管理等工作。
（二十）市生态环境局福田局负责城市更新项目中涉及环境保护事项的审批及监管；负责对城市更新项目是否需要开展土壤环境调查出具书面审核意见，对需要开展土壤环境调查、风险评估或管控、治理修复等相关工作的项目进行指导，并协调对接市生态环境部门开展相关工作。
（二十一）福田消防大队负责对消防相关事项提出意见。
（二十二）福田公安分局负责结合全区派出所营房及社区警务室现状提出包括设施类型、建设规模、实施时序等内容的建设需求；市公安交警福田大队负责统筹协调城市更新单元交通组织情况。
（二十三）区政府其他职能部门，以及燃气、地铁、供电、邮电、水务等领域相关企业依法在各自职能、业务范围内为城市更新活动提供服务并实施管理。
第三条区政府及相关职能部门应当创新工作机制，优化工作流程，提升工作效能，加速推动城市更新进程。
相关政策文件/解读:
